ขายบ้านโคราช: ขั้นตอนกู้ธนาคาร สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน

[siritidaphon]

สำหรับท่านที่มีที่ดินอยู่แล้ว ต้องการก่อสร้างบ้านในฝันบนที่ดินของท่าน ถ้าท่านมีเงินสดเพียงพอสำหรับสร้างบ้าน ท่านเพียงจัดหาสถาปนิกออกแบบ้าน, เลือกแบบบ้านฟรี หรือใช้บริการ บริษัทรับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา ก่อสร้างบ้านให้ท่าน แต่ถ้าท่านมีเงินสดไม่เพียงพอและต้องยื่นกู้ธนาคารขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน ท่านควรวางแผน เตรียมตัว ให้พร้อมก่อนยื่นกู้ เพื่อให้ท่านได้รับการการอนุมัติสินเชื่อตรงใจท่าน รวมถึงไม่มีอุปสรรคด้านสภาพคล่องระหว่างก่อสร้าง ท่านควรวางแผนดังต่อไปนี้


ขั้นตอนการยื่นกู้

1.เตรียมตัวก่อนยื่นกู้ สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านใหม่

การยื่นกู้สินเชื่อเพื่อสร้างบ้านท่านควรเตรียมตัวคล้ายกับการยื่นกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านใหม่ นอกจากควรจะมีเงินสำรองในธนาคาร มีเงินเก็บพอสมควรแล้ว การยื่นกู้สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านนั้น โฉนดที่ดินเป็นหลักทรัพย์ที่สำคัญ ธนาคารจะพิจารณาที่ดินที่ไม่ติดภาระกับสถาบันการเงินเป็นอันดับแรกๆ แต่ถ้าที่ดินของท่านติดภาระ เช่น จำนองไว้กับสถาบันการเงินอยู่ก่อนแล้ว  ไม่ได้หมายความว่าจะนำไปยื่นกู้ไม่ได้  เพียงแต่ธนาคารจะมีเกณฑ์พิจารณาและขั้นตอนต่อไปอีก และถ้าโฉนดที่ดินมีมูลค่าสูงมากกว่าค่าก่อสร้างบ้านมาก ถือเป็นหลักทรัพย์ที่มีมูลค่า เป็นที่สนใจของธนาคาร ท่านสามารถแยกโฉนดที่มีมูลค่าสูงออกเป็นอีกแปลงหนึ่ง ให้เหลือเพียงพื้นที่ ที่ใช้สำหรับปลูกสร้างบ้านจริงๆเท่านั้นได้ เช่น ที่ดิน 200 ตารางวา มูลค่า ตารางวาละ 50,000 บาท คิดเป็นเงิน 10,000,000 บาท ถ้าบ้านที่จะสร้างมีมูลค่าเพียง 3,000,000 บาท ถ้าสามารถแยกโฉนดออกเป็น 2 แปลงเท่าๆกัน คือ แปลงละ 100 ตารางวา และนำไปยื่นกู้เพื่อแค่ 100 ตารางวา ก็เพียงพอสำหรับหลักทรัพย์แล้ว มิเช่นนั้นท่านจะเสียโอกาสในการทำประโยชน์อื่นในอนาคตได้

สำหรับท่านที่มีเงินสำรองไม่มาก อย่าเพิ่งหมดหวังในการยื่นกู้  เพราะธนาคารแต่ละแห่งจะมีเงื่อนไขปลีกย่อยอีก ท่านสามารถพูดคุยเจรจากับธนาคารในรายละเอียดได้


2.ตั้งงบประมาณ การปลูกสร้างบ้าน

ท่านย่อมทราบว่า บ้านของท่านควรจะมีกี่ห้องนอน กี่ห้องน้ำ จอดรถได้กี่คัน โถงนั่งเล่นกว้างๆ ฯลฯ ท่านนำความต้องการนี้ไปหาข้อมูลเพื่อประมาณราคาก่อสร้างบ้าน ไม่ว่าจะปรึกษากับสถาปนิกเพื่อให้ออกแบบบ้านและประมาณราคาก่อสร้างบ้าน, หาแบบบ้านฟรีที่ตรงกับความต้องการ ซึ่งจะมีประมาณการค่าก่อสร้างมาด้วย หรือหาบริษัท รับสร้างบ้าน ที่มีแบบบ้านตรงใจท่านพร้อมราคาที่เหมาะสม ซึ่งหลายๆบริษัทฯ ท่านสามารถขอปรับแบบบ้านได้บ้าง หรือท่านอาจจะซื้อแบบบ้านสำเร็จรูปพร้อมรายการประมาณค่าก่อสร้างได้เช่นกัน

ในขั้นตอนนี้ปัญหาที่พบบ่อยคือ ประมาณราคาก่อสร้างถูกกว่าค่าก่อสร้างจริง  เช่น แบบบ้านฟรีที่ท่านเลือกจะมีประมาณค่าก่อสร้างมาให้ แต่เมื่อท่านให้ผู้รับเหมาก่อสร้างประมาณราคาก่อสร้างจริง กลับมีราคาที่สูงกว่ามาก ทั้งนี้เพราะประมาณค่าก่อสร้างที่แสดงในแบบบ้านฟรี อาจจะเป็นราคาเมื่อหลายปีก่อน, สถานที่ก่อสร้างท่านอาจอยู่ในพื้นที่ ที่มีราค่าขนส่งสูง หรือท่านอาจจะใช้วัสดุตกแต่งที่มีราคาสูงกว่าแบบฟรีทั่วไป เป็นต้น

3.คัดเลือกธนาคาร เพื่อขอรับคำปรึกษา และพิจารณาวงเงินเบื้องต้น
ธนาคารแต่ละแห่ง มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ท่านควรศึกษาเงื่อนไขต่างๆด้วยตัวท่านเอง ไม่ว่าจะเป็น อัตราดอกเบี้ย, ค่าธรรมเนียมต่างๆ, วงเงินที่จะได้รับสินเชื่อ, มูลค่าหลักทรัพย์  (ที่ดินและบ้านที่จะสร้าง) ที่ธนาคารจะประเมินให้ท่าน และที่สำคัญอีกประการคือ การจ่ายวงเงินสินเชื่อจะจ่ายเป็นงวดๆ แต่ละงวดธนาคารจะจ่ายเมื่องานก่อสร้างอะไรเสร็จ และจ่ายจำนวนเท่าไร เรียกง่ายๆว่า  “เกณฑ์แบ่งจ่ายงวดเงินกู้”  ก็ได้

ควรคัดเลือกธนาคารที่มีเงื่อนไขตรงใจสัก 3 ธนาคาร และนำเอกสารต่างๆรวมถึงสำเนาโฉนดที่ดิน, ร่างแบบบ้านและประมาณการค่าก่อสร้าง เข้าปรึกษาธนาคารที่ท่านคาดหวังไว้ เพื่อพิจารณาวงเงินเบื้องต้น พร้อมรวบรวมข้อมูล เงื่อนไขต่างๆของธนาคาร เก็บกลับมาเป็นข้อมูลเพื่อตัดสินใจเลือกธนาคารที่เหมาะสมมากที่สุด


4.เลือกบริษัท รับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา

นอกจากแบบบ้านที่ตรงใจ และราคาก่อสร้างที่ลงตัวแล้ว ควรจะพิจารณาบริษัท รับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา ที่จัดทำสัญญาโดยมี เกณฑ์การแบ่งจ่ายงวดงาน ที่สอดคล้องกับธนาคารมากที่สุด เพื่อป้องกันสภาพคล่องระหว่างสร้างบ้าน เช่น ธนาคารบางแห่งมี “เกณฑ์แบ่งจ่ายงวดเงินกู้” งวดแรกเมื่อบ้านตอกเสาเข็ม ทำพื้นชั้นล่าง เสร็จ แต่ บริษัท รับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา  เก็บเงินมัดจำเมื่อทำสัญญาว่าจ้างสร้างบ้าน 5%  และงวดที่ 1 เก็บเมื่อตอกเสาเข็มเสร็จ 10%  รวมเป็น 15% ซึ่งต้องสำรองเงินล่วงหน้า 15% ก่อนที่ธนาคารจะจ่ายเงินงวดแรกให้ เป็นต้น เว้นแต่จะมีเงินสดสำรองมากพอ อาจจะไม่ต้องคำนึงเรื่อง “เกณฑ์การแบ่งจ่ายงวดเงินกู้” ก็ได้

ธนาคารหลายแห่ง มักจะขอสำเนาสัญญาว่าจ้างก่อสร้างด้วย ดังนั้นท่านต้องเลือกทำสัญญาว่าจ้างหรือเอกสารวางเงินมัดจำ กับ บริษัทรับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา ขั้นตอนนี้ ถ้าเป็นไปได้ ควรเจรจาให้วางเงินมัดจำในวันทำสัญญาหรือวางมัดจำให้น้อยที่สุด เพื่อป้องกันความเสี่ยงในกรณีที่ท่านกู้ไม่ผ่าน เพราะท่านอาจจะไม่ได้รับเงินส่วนนี้คืน  เนืองจากบริษัทรับสร้างบ้าน/ผู้รับเหมา จะมีค่าใช้จ่ายในการจัดทำแบบก่อสร้างให้ท่าน เพื่อนำไปยื่นขออนุญาตปลูกสร้างก่อนที่จะนำไปยื่นให้ธนาคาร


5.เลือกธนาคารที่ใช่

เมื่อได้จัดเตรียมเอกสารต่างๆเรียบร้อยแล้ว ควรนำไปยื่นกู้เพื่อสร้างบ้าน ประมาณ 3 ธนาคาร โดยคัดเลือกธนาคารที่มีเงื่อนไขสอดคล้องกับความต้องการมากที่สุด ตามที่กล่าวไว้ในข้อ 3 และข้อ 4 ข้างต้น ธนาคารหลายแห่งจะเก็บค่าธรรมเนียมในการประเมินหลักทรัพย์ของท่าน ธนาคารแต่ละแห่งจะพิจารณามูลค่าหลักทรัพย์ให้ท่านแตกต่างกันไป ทั้งมูลค่าที่ดิน และมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง


6.ตรวจสอบงานในระหว่างก่อสร้างให้สอดคล้องกับ “เกณฑ์แบ่งจ่ายงวดเงินกู้”

เมื่อเริ่มงานก่อสร้างบ้าน จนกระทั่งจะเบิกงวดกับธนาคาร ควรเข้าไปตรวจสอบความคืบหน้าของงานด้วยตนเองให้ถูกต้องสมบูรณ์ตาม “เกณฑ์แบ่งจ่ายงวดเงินกู้”  ธนาคารแต่ละแห่งจะมีระยะเวลาจ่ายงวดที่แตกต่างกัน เช่น เมื่อแจ้งธนาคารว่าต้องการเบิกงวดเงินกู้ ดังนั้นระยะเวลาตั้งแต่แจ้งเบิกจนกระทั่งถึงวันที่ธนาคารโอนเงินให้ อาจจะใช้เวลาถึง 15 วัน เป็นต้น

ถ้างวดงานของ บริษัท รับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา ตรงกับธนาคารพอดี ท่านอาจจะต้องสำรองเงินส่วนหนึ่งเพื่อให้งานก่อสร้างดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง หรือเจรจากับ บริษัท รับสร้างบ้าน / ผู้รับเหมา เป็นกรณีไปได้เช่นกัน


7.เมื่อบ้านในฝัน แล้วเสร็จ ขอทะเบียนบ้าน และติดมิเตอร์น้ำ/ไฟ ให้เรียบร้อย

ในงวดสุดท้ายของการเบิกเงินกับธนาคาร ท่านควรขอทะเบียนบ้าน ขอติดตั้งมิเตอร์น้ำ/ไฟ ให้เรียบร้อย เพื่อนำเอกสารไปยื่นธนาคารว่าบ้านเสร็จสมบูรณ์จริง

และนอกจากวงเงินสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านแล้ว ยังสามารถขอสินเชื่อเพื่อการตกแต่งได้ในเวลาเดียวกัน ทั้งนั้นขึ้นอยู่กับคุณสมบัติของผู้กู้แต่ละท่าน

ขายบ้านโคราช: ขั้นตอนกู้ธนาคาร สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน อ่านบทความเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ https://homes-realestate.com/